נושא הפרוייקט

מספר פרוייקט מחלקה שמות סטודנטים אימייל שמות מנחים

מערכת מעקב וניתוח אחר שוק הדיור בישראל

Israeli Real Estate Market Tracking and Analysis System

תקציר בעיברית

שוק הנדל״ן בארץ עובר שינויים רבים בשנים האחרונות. המחירים עולים כל הזמן בצורה משמעותית - בין השנים 2008-2018 נמדדה עלייה במחירי הנכסים בארץ של כ-74%. בשילוב עם יוקר המחייה ועליית הריביות, עלייה זו השפיעה רבות על הציבור הישראלי במספר רב של היבטים כגון: ירידה במספר הנפשות הממוצעת למשפחה, בחירת אזור המגורים, וגדילה בהגירה מיישובי המטרופולין לפריפריה. דבר זה משפיעה רבות על איכות החיים במדינה, ולכן מדובר בנושא חשוב המשפיע משמעותית על הציבור בארץ.
הגורמים אשר משפיעים על עליית המחירים הם: הביקוש אשר גדל בשנים האחרונות בגלל הריבית הנמוכה, והפער הקיים בין כמות המבנים העתידיים להיבנות אל מול מספר משקי הבית בישראל.
בכדי לעזור לציבור הרחב בארץ להתמודד עם בעיה זו, בנינו מערכת אשר מציגה את שוק הנדל״ן הישראלי, ומאפשרת לציבור להכיר את התנהגות השוק, לצפות בגרפים אינטראקטיביים המתארים אותו ומציגים מסקנות לגבי השוק. 
כל זאת בצענו באמצעות חקר של שני מאגרי מידע גדולים העוסקים בשוק הנדל״ן. האחד הינו המאגר של ad.co.il, אשר מכיל כשני מיליון פרסומי מכירת דירות ברחבי הארץ. השני הינו מאגר של רשות המיסים, אשר מכיל את כשני מיליון עסקאות מכירה שבוצעו בפועל. 
בניגוד לאתרים קיימים, אשר מציגים נתונים רק על צד אחד של העסקאות – פרסום או מכירה, המערכת שלנו תציג נתונים על שני הצדדים יחד – גם הפרסום של הנכס, וגם העסקה שבוצעה בפועל. לשם כך פיתחנו מודל בינה מלאכותית, אשר יודע לזהות לאיזה מודעת פרסום מתאימה כל עסקה, ולבצע התאמת ישויות בין הרשומות המתאימות במאגרי המידע. המודל שלנו מתבסס על 2 אלגוריתמים מוכרים – k-NN ו- XGBoost.
לבסוף, פיתחנו אתר אינטרנט אשר יהיה נגיש לכל הציבור הרחב. באתר זה המשתמש יוכל לראות גרפים המתארים את המצב בשוק כולו בשנים האחרונות, וגם להתמקד בערים מסוימות אותן הוא יבחר. בנוסף הוא יוכל להשתמש במחשבונים שיוכלו לעזור לו להעריך את זמן המכירה הצפוי, או את מחיר המכירה הצפוי.

תקציר באנגלית

The real estate market in Israel is going through a lot of changes in the last years. The prices are increasing significantly. The price increase affected the public in Israel in some aspects: decrease in the average number of family members, choosing the living area, and more. All these facts affect the quality of life in Israel, and therefore it’s a very important subject.
The factors which cause the price increase are increase in demand and lack of new buildings compared to the number of households.
In order to help the public in Israel to deal with this problem, we developed a system which shows the Israeli real estate market and allows the public to know the market behavior and watch interactive graphs which describe the market.
We’ve done this by investigating two main data sets. The first one is taken from ad.co.il  and contains two million apartment sales advertisements. The second one is from the taxes authority, and it contains two million transactions which were carried out.
In contrast to existing web sites, which present only one side of the transaction – either the advertisement or the transaction itself, our system will present data on both sides. To do that, we developed an AI model, which performs entity matching between the two datasets. The model is based on two known algorithms – k-NN and XGBoost.
Finally, we developed a web site which will be accessible by the public. In the web site, the user will be able to see graphs that describe the market in the last years, and also focus on cities which the user will choose. In addition to that, the user will be also able to use calculators which will help him to predict the estimated time to sell the property, or the expected price.